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杨现领:存量房时代房地产市场运行的逻辑已生变:凤凰城彩票app手机版
时间:2020-12-25 来源:凤凰彩票官网app下载 浏览量 50690 次

2016年12月6日下午,由中国互联网新闻中心房地产中国网主办的第八届房地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜颁奖典礼在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。链家研究院院长杨现领以存量房屋视角看房地产未来发展为主题做了公开演讲。他指出,目前,中国整体正在慢慢进入存量房屋时代,房地产市场的运行机制和逻辑再次发生了相当大的变化。证券公司的交易主体是集中的个人。

在这种市场交易主体下,业主往往是同时卖房和买房。串行交易的比例更低,所以交易非常复杂,不确定因素更多,交易链更宽更弱。消费者期待的更重要,周期调整的节奏越来越快,周期越来越长。

房地产政策不会对这个市场产生非常脆弱的影响。杨现领说。链家研究所所长杨现领长期以来一直是宏观经济和房地产市场最重要的组成部分。今天,中国作为一个整体正在慢慢进入一个证券公司的时代。

如果从今天的存量房屋来看2016年的中国房地产市场,有几个数字至关重要。比如2016年,我们估计二手房交易量应该在5万亿左右,新房交易量应该在10万亿左右,这是一个15万亿的市场。

15万亿的市场规模有多大?今天,美国的房子规模是一万亿美元,其中90%是二手房,10%是新房。这样,中国的房地产规模大约是美国的2.5倍。

日本新房市场还包括商品房的R&D和非商品房的R&D,合计约8000亿人民币,加上二手房,约4000亿人民币,合计1.2万亿人民币。今天中国应该是日本的12.5倍。

相比之下,中国的房地产规模非常非常大。在如此大的市场中,无论周期如何波动,企业只要做一些对用户有增量价值的事情,就会产生适当的价值。与中国自身历史相比,2008年中国商品房交易量约为2.5万亿,而二手房交易量严重不足5000亿,总计3万亿。

今年新房和二手房总量从3万亿增加到今年的15万亿。全屋二手房增长最慢,当年严重不足5000亿,今年5万亿,快速增长10倍。

在这四个一线城市,北、广、浅,一手、二手房成交量都很高。总的来说,这四个城市的房地产规模相当于美国的总规模。这背后最重要的原因是二手房增长缓慢而迅速。

以北京为例,今年二手房成交量为25万套。追溯历史,2003年二手房交易只有3万套,快速增长了8倍。所以无论从全国还是一线城市的角度来看,二手房的增速都是非常缓慢的。大致来说,股市或者以二手房流通为核心的市场已经成为中国房地产市场最重要的组成部分。

二手房交易规模大致在5万亿元左右,租赁规模在1.1万亿元到1.5万亿元左右,特别是高达6万亿元。除了围绕存量房屋的城市更新改造和大量存量土地的研发,存量房屋长期以来一直是宏观经济中最重要的力量之一,也是中国房地产市场中最重要的力量之一。在房地产调控机制逻辑改变之前,新房时代,开发商是主要供应商,是典型的B2C市场。

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此时宏观调控政策还包括土地政策和货币政策,影响土地、新建和投资,进而影响固定资产投资和经济快速增长。但是,现在的市场交易主角是C端,卖家是业主,买家是客户。今天,卖家本身就是客户,客户本身 在这种市场交易主体下,业主自己同时在卖房和买房,所以交易复杂程度很大,不确定因素较多,交易链条较宽且较弱。影响就是任何宏观调控或者房地产调控都可以对这个市场产生非常敏感的影响。

今年的调控以930、16个热点城市为代表,调控刚结束一周,热点城市的成交量普遍环比增长50%到70%,最近四五周有所下降。这个市场变化周期以前是用月来衡量的,现在是用周来衡量的,因为我们的市场结构颠倒了,B2C市场从C2C市场变成了C2C市场。在股市中,中介不会发挥更强的作用。

全国链家大概有13万经纪人,中原5万经纪人,Q房网3万经纪人,我家3万经纪人,这些全国直链品牌差不多有20万经纪人。这20万经纪人是在大约12000家店铺生产的。

今天,如果这个行业得到规范、进化和发展,这20万经纪人和12000家店铺就联网了。它不会成为服务于我们主人的最重要的力量。

他们的缺席可以让我们的住房资产得到更好的照顾和更好的交易,所以我坚信,对这支力量的监管不会是最重要的。在证券公司的时代,经纪人不会成为联系家庭和城市的最重要的网络和力量。他们的缺席不仅会使住房交易更加方便,而且会使我们的住房资产得到很好的照顾和管理。

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